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　　这张照片是一份张贴在西安高新区绿地世纪城A区门口公告栏上的公告。5月7日上午，华商报记者来到该小区，在该小区南门的公告栏上也见到了这份公告。该公告为高新区住房和城乡建设局、高新区丈八街道办事处所发，盖有两部门公章，发布时间为2026年4月29日。

　　公告中称：“因你小区第三届业主委员会无法正常履职，为保障小区业主合法权益，督促物业企业做好服务，加强群众监督，经研究，拟在你小区推行‘居代业’相关工作，现面向全体业主公开征求意见。”“‘居代业’，即由居委会暂时代行小区业主委员会职责，代行期限暂定一年。”根据该公告，代行的职责范围包括业主大会组织、物业服务监督、维修资金与公共收益管理、小区事务协调、信息公示与沟通、业委会筹备推进等。

　　关于征求意见的具体办法，公告中这样表述：“如对上述内容有异议，请在公示征求期内持业主有效身份证件(身份证、房产证)向绿地世纪城社区居民委员会递交纸质异议材料。公示征求期满，若反对意见未超过总户数50%，即可启动“居代业”工作。”

　　记者拨打了公告中的联系方式，接电话工作人员称，这是绿地世纪社区居委会的电话号码，高新区住建局和丈八街道办并未在公告中留联系方式，“这是街道办和住建局发的通知，我们只是配合人家的工作。”

　　5月7日在绿地世纪社区居委会，记者看到工作人员很少。对于“居代业”一事，工作人员什么也不愿说。据记者多年来的观察，业委会工作要搞好并不容易，除了基层部门的支持度之外，如何能做好业主工作也非常重要。也不知这些工作人员是否具备代行业委会事务的相关能力、素质和专业知识储备。何况“上头千条线，下面一根针”，社区居委会的工作平时就很多，时间和精力允不允许也是问题。

　　在绿地世纪城A区，记者随机在院内询问一些业主，大多数对门口张贴的公告不知情、不了解，也不感兴趣。

　　一位女士说，她对相关法律法规不熟悉，觉得业委会既然运转得不好，换一下居委会试试也行。

　　另一位业主说，关于业委会的事已经折腾好几次了，现在谁是负责人是也不清楚。对“居代业”是什么意思不清楚，平时也很少关注业主自治这方面的这些事。

　　另一位女士则表示，没看到小区门口的通知。“这样的事应该开个大会才能决定吧？最起码要给我们说说居委会要代替业委会行使什么权利吧？就在小区门口贴两张纸就行了？贴到那儿谁会看呢？印象中社区居委会应该是管社会公共事务的，怎么能代替业委会呢？”她担心地说：“即便这样定了，我们不愿意应该还是可以推翻的吧？毕竟房子是我们买的。”

　　在该小区19号楼一楼，一边是业委会办公室，一边是物业办公室。业委会办公室的门关着，门口张贴的资料卷了边、撕了角或耷拉着也没人管，看起来已经很久无人办公了。物业的几间办公室内，工作人员正在值班。物业经理办公室内，一位业主正在就什么事情做沟通，物业经理告诉这位业主需要等到“居代业”公告公示时间到了之后才能决定。记者说明身份和来意，该物业负责人表示，小区情况很复杂，对于“居代业”的事情不清楚，要问相关政府部门。

　　根据绿地世纪城社区居委会提供的电话，记者联系了丈八街道办城建管理办公室。工作人员表示，这样做是在业委会无法正常履职的情况下，由居委会暂代业委会的工作，时间只是一年。南方一些城市也是这样做的，也有一些成功案例。公告是高新区住房和城乡建设局、高新区丈八街道办事处两家单位联合做出的，“按照公告，如果业主有异议，需要持有效业主身份证明，向绿地世纪城社区居委会递交纸质异议材料。”对于业主们特别关注的“居代业”法律依据，该工作人员只是说有，但并未具体提供。

　　该办公室负责人告诉记者，绿地世纪城A区确实存在一些特殊情况。2024年9月该小区第二届业委会任期届满，之后依法选举产生第三届业委会并于2025年1月完成备案。但因为一些委员辞职以及业委会主任接受相关部门调查，业委会暂时无法正常履职。针对部分业主与第二届业委会之间就小区公共收益支出、业委会运行的矛盾，街道办根据住建部、中央政法委、中央文明办等十部门联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，于2023年7月促成双方同意由街道办事处组织召开临时业主大会，就重新选举业主委员会事项组织表决。

　　“在这种情况下我们认为仅可就重新选举业主委员会事项组织表决，其余议题均超出指导权限。但经街道多次协调，部分业主代表及筹备组仍不予采纳，执意将罢免现有业委会，进行议事规则、管理公约、选举办法表决以及更换物业等五项议题一并表决。2023年10月8日、11日，街道发布公告，告知退出临时业主大会筹备组，且明确对投票结果将不予承认。业主代表在没有街道和社区代表参与指导和监督、超出法规权限范围的情况下自行完成投票程序，并就街道不予备案‘第三届业委会’提起行政复议，西安市人民政府作出《行政复议决定书》已驳回其备案诉求。这些业主代表之后又提起了行政诉讼，目前法院判决尚未做出。”

　　“在当前业主大会依然存在但业委会无法正常履职，部分业主代表提起的行政诉讼尚未判决的情况下，高新区住建局管物业工作的相关部门负责人提议实行‘居代业’。此事同时也是经过区住建和丈八街道共同研究才决定这样做的。”

　　为何不成立“物管会”而要搞“居代业”？这位负责人表示，按照相关规定，物管会应该是在两次成立业委会未成功之后才能成立。目前这样做主要是为保障该小区业主合法权益、督促物业企业做好服务，并没有针对其他小区进行推广的意思。暂定期限说是一年，但一旦实施肯定首先会把业委会组建或换届作为核心工作，牵头成立筹备组，指导业主推选代表，完成业委会委员选举、备案等工作，推动业主自治机制尽快落地。相关工作也许3-6个月就可以完成。

　　那么高新区住建局相关部门负责人提出“居代业”建议，其法律依据究竟是什么？此前，记者曾多次拨打官网公布的高新区住建局两个工作电话，但一直打不通：“服务电话”一直是嘟嘟嘟的忙音，“物业专线”一打就断，不知是何原因。

　　5月7日，记者来到高新区住建局，局办公室内主要负责人不在。在该局管理物业工作的办公室，工作人员给其上级负责人打电话请示后表示不方便接受采访，称“居代业”的事情主要是丈八街道办在负责，他们只是配合。他说，“居代业”肯定有法律依据，却同样未告知记者究竟依据的是哪条法律规定。

　　西安市碑林区心晴雅苑小区因成功的酬金制物业管理模式享誉全国，该小区第一、二、三届业委会主任周洪斌表示，严格来说“居代业”是没有充足的法律依据的。同时“物管会”也存在类似问题，甚至都没有诉讼资格。“很多社区居委会工作人员连业主都不是，凭什么就能决定业主家的事情呢？这是很简单的道理：我们的钱凭啥你可以来决定怎么花？”“在现实中也确实有一些业委会存在问题，这也是因为之前对业委会的健康成长重视不够。如果职能部门现在想进行干预，还是应该在法律框架内行事，应该牢记‘法无授权不可为’。否则不仅有违法越位之嫌，一旦这种做法推开从而导致更大范围的效仿，很可能会造成对业主自治权利在事实上的剥夺。”

　　西安市雁塔区华城万象小区业委会主任赵红云也表示，她特别不赞同“居代业”。首先，这样做权责不清，很容易导致角色错位：业委会是由业主大会依法选举产生的常设执行机构，代表全体业主行使共同管理权并维护合法权益，体现的是全体业主对自己财产权的管理；居委会是基层群众组织，主要是做社区服务和基层治理的。两者根本就不是一回事。由居委会来代替业委会，居委会有什么权利去管理属于全体业主的资产？有什么权利去决策小区里的事务？法律上并没有给居委会这样的授权。同时如果居委会代替业委会所做工作出现失误，责任和损失其是否承担？其次，这样做还会导致居委会在指导、协助业主开展业主自治的过程中失去中立立场。居委会、街道办、物业公司本来在工作中就有很多交集，在“居代业”之后居委会既当管理者又当监督者，在业主自治事务中很难做到公正、中立，所以必然会引起很多矛盾。最重要的是，民法典规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是法律赋予业主的权利，而“居代业”等于变相把业主自治的权利收回去了，或者削弱了业主自治的权利。“我认为居委会、街道办和区住建局最该做好的事情，应该是尽量简化业委会的成立流程，帮助业主进行自治，而不是代替业主来做事。”

　　业委会委员出问题开临时业主大会补选，公告中公开征求意见的方式也有问题

　　相关部门称“居代业”有法律依据但又一直未能说明，其可能的依据会是什么？记者上网查询发现，住房和城乡建设部行政规范性文件《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”但该指导规则的性质并非法律或行政法规，不具有法律强制力，只是对地方住建部门、街道办事处、乡镇政府及业主组织具有指导性和参考性。

　　陕西言锋律师事务所主任律师贾涛表示，若有法律依据，则应当依法履职，但不清楚“居代业”的法律依据究竟是啥？另外从相关部门在绿地世纪城A区张贴的公告内容来看，虽然看起来是在征求业主意见，实际上却并非是在真心实意地征求意见。首先，就提前拟定好的方案征求意见，应该征求同意的意见，而不是征求不同意的意见；其次，即使反对“居代业”的意见未超过50%，也不代表其余的业主就全部同意，因为从大多数小区的实际情况来看，很多业主对小区事务并不关心；另外，“居代业”事关每一位业主的切身利益，要就这样的事做决定，应该召开业主大会，而不是简单的征求意见。再说，居委会若能临时暂代，为啥不积极推进业主大会、业主委员会的建设？业委会委员若不能履职，应当按业主大会规则召开临时业主大会进行补选。而不是另外找个法律框架之外的主体来取代。“总的来说，我个人认为，‘居代业’此举恐无法律依据，居委会作为基层群众组织应当依法履职，相关部门不应超越职权创设法律。”

　　根据网上公开资料，全国范围内搞过“居代业”的主要是上海和深圳。两地在制度设计、适用条件和实际运行上也存在差异。

　　2023年3月1日，《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》正式施行。其中规定，仅在以下情形下可启动“居代业”：小区未成立业委会（首次业主大会未成功召开）或换届失败（新一届业委会未选出）；同时存在影响公共安全或管理秩序的紧急、重大事件需及时处理。代行权限包括组织选聘、续聘、解聘物业服务企业；筹集、管理和使用物业专项维修资金；代管业主共有资金基本账户；调解物业纠纷等。但重大事项（如使用大额维修资金）仍需业主大会表决，居委会不直接决策。其实施特点是：强调临时性、应急性，代行期限一般不超过一年；要求集体决策，居委会会议需三分之二成员出席、过半数同意；终止代行后须完成清算与交接。

　　2017年《上海市居民委员会工作条例》首次允许居委会在特定情况下代行业委会职责；2025年1月，上海市委社工部发布《关于居民委员会暂时代行业主委员会职责的指导意见（试行）》征求意见稿，明确适用情形，强调“非必要不代行”。具体适用情形包括：业委会任期届满未换届；委员缺额超半数或连续6个月未开展工作；业委会无法正常运作且业主大会已决定提前换届但尚未选出新一届等。在代行权限限制上，明确居委会主要承担组织协调角色（如组织业主大会、公告事项），重大事项仍由业主大会表决（需“双三分之二”参与、“双四分之三”同意）；代行期限一般不超过一年，实践中多为3–6个月。

　　上海一个因成功实行酬金制物业管理模式而获得多方肯定的小区业委会主任告诉华商报记者，“居代业”在上海只是临时措施，一般是在业委会任期届满但换届选举尚未完成，或者新小区入住率低无法成立业委会等条件下才会用来过渡。居委会下面一般会设一个“物业治理委员会”，由几个社工专门负责，对应相应的小区物业。但这一般只是几个月时间，长期的“居代业”是不允许的。最终要求是要以最快时间成立业委会或完成换届，这都是有相应的考核指标的。目前“居代业”在上海已不提倡，原来的“居代业”已经全部在逐渐退出，市委书记号召业委会“应建尽建”。另外，上海实行党建引领，在业委会和居委会之间实行交叉任职，业委会主任如果做得比较好，会被吸收进社区党组织，接受统一领导。原来搞“居代业”是居委会社工直接冲到前面去了，现在是由业委会主任走在最前面，这也是符合法律框架的办法。

　　据了解，就业委会覆盖率来看，深圳约30%，而上海约97%，绝大多数小区也无需“居代业”。

　　业主自己选出的业委会，街办找各种理由不给备案；街办支持的老业委会，很多反馈窃取业主收益各种问题，业务一片反对，还有委员出问题都被抓了；这种情况街办还是不给业主自选业委会备案，又搞出居代会这种幺蛾子，真是奇怪了，这街办到底是想干啥？而且只要不反馈就算同意，还能这样代业主议事决策吗？

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